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(许小婉)任正非工作第一站被招商蛇口42亿收了,平安缘何还20亿定增加持?

admin 2020-09-15 1990 浏览

文|金卫

6月8日,任正非从部队转业后的工作第一站——当时深圳最好的国企南油集团,如今被招商局集团旗下的给收购了,同时还引入了另一个巨头加持——参与定向增发作为战略投资者。更令市场所惊讶的是,中国平安还是以高于市场价的方式溢价参与定增。

招商局和中国平安,深圳两家金融控股集团联手入局,参与南油集团的收购当中。这也可以看出南油集团资产潜在的价值。而擦出火花的背后,是什么样的资产,又是什么样的重整潜力,让这两家巨头都躬身入局?也许,疫情过后,深圳房价依然拉出速度与激情的时刻,正是南油集团在深圳前海日益增值的土地才是巨头们最钟情的资产。

收购南油集团

近日,A股上市公司招商蛇口发布公告,拟以发行股份、可转换及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权。本次交易完成后,南油集团将成为招商蛇口全资下属公司。

其中,收购南油集团的现金部分来自平安人寿的保险资金。为了募集本次交易的配套资金,招商蛇口引入平安作为战投,向平安资管、平安人寿非公开发行股份,发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%,股份最终发行价是16.58元/股。这一价格相较于定价基准日招商蛇口股价约16元/股有一定溢价。

招商蛇口和平安同时钟情,南油集团是什么来头?资料显示,南油集团创立于1984年,位于深圳市前海蛇口自贸区,是由深圳市投资管理公司、中国南油联合服务总公司等共同投资的大型中外合资企业。

关于南油集团,经常出现在任正非的一段经历中,1984年,四十不惑的任正非以团副身份转业,成为当时深圳南油集团下属电子公司的副总经理。事业刚迎来新转机之际,任正非又遭遇人生滑铁卢,被人坑骗导致公司200多万货款收不回来,被迫离开了南油集团。

官网显示:现如今的南油集团,主要致力于大、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发。本次交易前,招商蛇口占股76%,深投控占股24%。

截至2020年一季度末,南油集团总资产为231.28亿,总负债为53.23亿,归母净资产为177.97亿,一季度营收1386万,亏损1990万。如果按净资产规模粗略评估,24%南油集团股权的对应作价约为42.71亿,再按招商蛇口现金支付占比50%来计算的话,平安方面认购招商蛇口定增的金额或超过20亿元。

平安集团与招商蛇口的合作,除了带来低成本的长期资金外,双方的资源背景也为合作背书,属于典型的强强联合。在这场收购南油集团24%股权的重组交易中,招商蛇口发行股份和可转债,现金部分由平安买单,如果进展顺利,可能一分钱现金也不用掏。

招商蛇口的追赶

收购南油集团,招商蛇口看中的是南油集团手握的“地块”土地使用权。这或许是其规模掉队后的追赶策略重要筹码。

招商地产,作为昔日四大龙头房企“招保万金”的老大哥,2007年曾创下102.89元的股价记录,是当时国内首支地产百元股。但此后的的“黄金时代”,招商地产失速,在高周转的规模竞争中掉队。

2015年,招商地产的控股股东招商局蛇口以发行A股股份换股吸收合并招商地产,完成招商系地产重组,解决招商局内部地产同业竞争的问题。

重组后的招商蛇口将业务扩展为社区、园区及邮轮产业建设与运营三大板块,并设立区域综合开发平台、商住二级开发及城市升级平台、资产管理运营平台等三大运营平台。

吸收合并后,招商蛇口最大的资源优势在于土地,招商局蛇口仅位于前海片区、蛇口片区和太子湾片区土地多达530万平方米。2015重组后的招商蛇口当时内部给出目标:5年内,重回房地产行业十强。

2017年,招商蛇口完成千亿目标,开局顺利。2019年,招商蛇口首度跻身2000亿俱乐部,当年完成签约销售金额2204.74亿元,同比增加29.25%;营业收入976.72亿元,同比增长10.64%。

不过,这个销售规模依然未挤进房地产十强,排名第12位,与第10名仍有220亿的差距。

重组之初,招商蛇口曾提出“去地产化”的短期规划,目标是5年内把房地产收入比例降到60%,园区收入提升到30%-40%,邮轮收入提升到10%,形成“前港、中区、后城’的'蛇口模式。但财报显示,2019年,招商蛇口在房地产、园区和邮轮产业收入占总营收比重分别86.57%、12.77%和0.66%,同比均未有明显变化。

作为“园区鼻祖”,招商蛇口希望通过重组形成“住宅+产业”模式,实现“1+1>2”的局面,但现在房地产渐成了主业。

这几年,招商蛇口不断强化土储,2019年,招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市;全年共获取79个项目,新增土地面积716万平方米,总计容建面1423万平方米。

相对于一线房企,招商蛇口走的比较谨慎,招商局集团对招商蛇口在杠杆上有严格的管控要求。这意味着招商局尽量做到低息融资,同时在拿地方面,招商蛇口招拍挂的土地上坚持只拿低溢价地。

对于招商蛇口而言,拥有同行羡慕不来的先天优势:低融资成本、高一线土储。收购南油集团后,招商蛇口的土储优势进一步增强。

资料显示,2020年1月,招商蛇口控股下属子公司招商前海实业与前海管理局下属公司完成了对前海自贸投资的增资,增资后前海自贸投资间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权。南油集团作为招商前海实业的19家股东之一,间接享有前海自贸投资在前海片区的权益。

本次交易完成后,南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司,招商蛇口对于前海自贸投资的控制进一步加强。

目前,前海片区是深圳开发的热土,被称之为“特区中的特区”,土地日益升温,今年5月,前海地区诞生了百亿的地块,这里也是深圳房价最高的地区之一。2019年招商蛇口年报中,公司称妈湾片区资产价值超过千亿。

平安的算盘

这次交易引入的战投平安集团,无疑也会从土地中受益。

事实上,平安集团与招商蛇口渊源颇深,招商蛇口控股股东招商局集团是中国平安的发起人股东之一。双方在业务层面早已展开多次合作。2017年3月,招商蛇口与平安不动产签署合作协议,将全面推进在产业新城及产业园区项目的拓展、融资、开发建设、招商、运营等方面的战略合作。随后,双方在南京、昆明等城市亦有合作。

招商蛇口在公告中表示,引进平安资管、平安人寿作为战略投资者,双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面、深入的战略合作关系。

这次合作,平安的地产版图在继续扩张。从2015年开始,平安就陆续参与地产股权投资,已成为、旭辉、、金茂的第二大股东,在投资融创中获得了150亿的投资收益

对于战略投资招商蛇口,平安集团不仅可以获得投资收益,还可以拿到股东分红。从长远来看,险资入股房企往往是双赢的生意,房企能够引入低成本的长期资金,险资也能实现较高的投资收益。但是,前提是这些区域的土地有足够的升值增值空间。对于深圳前海地段,寸土寸金之地,这是一笔难得的买卖。

券商研报称,前海自贸投资持有总建面约497万平方米,按照90%可售面积,保守按照均价8万元假设,粗估货值为4032亿元,按照招商蛇口对前海合资公司的控股权益比例41.55%,房子销售完成之后会给公司带来1720亿的营收。收购南油集团完成后会提升公司5.4%的持股占比,同时会给招商蛇口带来大概20亿元的净利润。

平安战略入股这笔账还是可以算的清楚的,也会给平安带来可观的收益。

本次交易的各方其实早有渊源,1979年,百年老店“招商局”在深圳创办的中国首个对外开放的工业区——蛇口工业园区,这里成为中国改革开放的发源地,孵化出了、等知名企业,也包括后来的南油集团。

时光荏苒,三十年之后,这几家企业走到一起,则是源自于深圳飞涨房价带来日益增值的土地,还有地产开发的财富效应。

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